부동산PF 대출 10조 늘린 새마을금고…부실위험
새마을금고가 2020년 말 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 대출을 10조원 이상 늘린 것으로 나타났다. 지난해부터 부동산 경기 과열에 대한 우려가 거치면서 금융사들이 부동산 PF 대출 기준을 강화하자 새마을금고로 수요가 몰렸다는 설명이다. 업계에서는 새마을금고가 금융당국의 감독 대상이 아니기 때문에 당국의 사각지대에서 자칫 대규모 부실이 발생할 수 있다고 우려하고 있다.
국회 행정안전위원회 소속 오영환 더불어민주당 의원이 새마을금고부터 제출받은 자료에 따르면 새마을금고는 지난 2분기 말 기준 관리형 토지신탁 사업비 대출 12조9848억원어치를 집행했다. 관리형 토지신탁 대출은 토지매입비용 대출이나 브릿지론 등과 함께 업계에서 넓은 범위에서 부동산 PF 대출로 취급하는 대출 형태다.
새마을금고는 관리형 토지신탁 대출을 2019년 2분기에 처음 도입했는데, 2020년 말까지 2조9795억원으로 집계되던 대출잔액은 18개월 사이 10조53억원이 늘었다. 이 기간에 전체 대출 잔액 대비 신탁형 건축자금 대출의 비중은 2%에서 6.82%로 늘었다. 같은 시기 은행·보험·증권 등 금융권 전체의 부동산 PF 대출이 27조3000억 늘어난 점을 감안하면 가파른 증가세다.
한 부동산 자산운용사 운용역은 "올들어 1금융권인 은행은 물론 2금융권인 증권과 보험사까지 부동산PF 대출 규모를 축소하면서 새마을금고로 수요가 집중된 측면이 있다"며 "관리형 토지신탁을 활용하지 못하는 자산운용사들 사이에서도 새마을금고는 가장 인기있는 대주"라고 설명했다.
관리형 토지신탁 대출의 연체율은 2분기 말 기준 0.22%로 낮지만, 올들어 오름세다. 2020년까지 0%였던 연체율은 21년 3분기 0.09%를 시작으로 9개월 만에 2.5배 증가했다. 시행사의 자본 규모가 상대적으로 작은 부동산 개발사업의 구조상 대출이 토지 조성부터 착공, 분양 단계까지 유지돼야 하는데, 올들어 급격한 금리인상과 부동산 시장경기의 냉각으로 추가적인 부실화가 이뤄질 수 있다는 우려가 나온다.
관리형 토지신탁 외에도 브릿지론 등 다른 유사 형태의 대출을 감안하면 새마을금고의 전체 부동산 담보신탁 대출 규모가 20조원대이고, 연체율은 7%에 육박한다는 설명도 나온다. 새마을금고 관계자는 “관리형 토지신탁 대출은 부동산 담보신탁 대출 안에서도 개별 대출의 규모가 상대적으로 크고, 부동산 경기에 민감해 리스크가 더 높다”며 “관리형 토지신탁의 연체율이 0.22%인 것은 아직 리스크 관리가 되고 있다는 것”이라고 설명했다.
가파른 부동산 PF 대출 증가세에도 당국의 외부 감독이 이뤄지지 않고 있는 점은 불안 요소다. 금융감독원이 올들어 부동산 PF 대출 관련 사업장별 점검에도 실시하고 있지만 새마을금고는 대상이 아니다. 이는 새마을금고가 행정안전부의 피감독기관으로, 유사한 형태의 상호금융기관인 농협 및 수협과 달리 금융감독원의 직접적 감독 대상이 아니기 때문이다. 새마을금고중앙회는 작년 말 부동산 PF 대출 기준을 강화하는 ‘거액 대출 취급기준 강화’ 공문을 일선 금고에 전달했지만 올들어서도 관리형 토지신탁 대출은 4조원 가까이 늘었다.
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연체대출금 비율 10%까지 치솟은 새마을금고 '빨간불'
새마을금고 일부 지점에서 연체대출금 비율이 최대 12.9%까지 치솟았다. 해당 금고가 보유한 전체 대출금 중 약 13%에 달하는 규모의 대출이 연체 중이란 뜻이다. 고금리 기조가 장기화하면서 앞으로 새마을금고의 연체대출금 비율이 더 높아질 수 있어 리스크 관리가 긴요하다는 지적이 나온다.
대학로 새마을금고 연체대출금 비율 12.91% 기록 ... 용산(10.53%), 노량진(10.23%) 등 기록
3일 아시아경제가 새마을금고 서울 236개 전지점의 2분기 정기공시를 확인한 결과, 새마을금고의 일부 지점에서 연체대출금 비율이 상당히 높게 기록된 것으로 나타났다. 대학로 지점의 경우 연체대출금 비율이 12.91%대를 기록하기도 했다. 연체대출금 비율은 각 금고가 보유한 전체 대출금 가운데 연체된 대출이 차지하는 비율을 의미한다.
236개 전체 서울 지점 가운데 연체대출금 비율이 가장 높은 대학로 지점의 뒤를 이어 용산(10.53%), 노량진(10.23%), 장위2동(9.73%), 광진중앙(9.34%), 등촌동(8.14%), 광화문지점(7.93%), 연신내(7.93%), 성수(7.92%) 지점도 높은 연체대출금 비율을 기록했다. 해당 금고들에서 빚을 갚지 못하는 차주가 늘어나면서 상당한 규모로 연체가 발생하고 있다는 의미다.
각 금고가 보유한 대출의 5% 이상이 연체를 기록중인 지점도 총 43개에 달했다. 이는 전체 서울 금고 중 18%에 달하는 수치로 규다. 종로중부 지점의 경우 2021년도 2분기 기준 1.33%였던 연체대출금 규모가 지난 2분기 8.7%로 7.37%포인트(p)나 늘어났다. 종로3·4가 지점도 전년 동기 0.01%에서 지난 2분기 6.13%로 6.12%p 연체대출금 비율이 급증했다.
236개 전 지점의 평균 연체대출금 비율도 전년동기인 2021년 2분기 대비 소폭 증가했다. 서울 전 지점의 2분기 기준 평균 연체대출금 비율은 2.83%인데 이는 지난해 2분기 연체대출금 비율(2.47%)에서 0.41%p 늘어난 수치다. 앞으로도 고금리 기조가 한동안 지속될 것으로 예상되면서, 오는 11월 중순 발표될 3분기 연체대출금 비율은 크게 높아질 것이란 전망도 나온다.
"5%대 이상 연체대출금 비율 보유한 금고 대부분 '사업자 대출' 규모 높기 때문"
새마을금고는 5%대 이상 연체대출금 비율 규모를 보유한 지점들은 대부분, 타 지점들에 비해 사업자 대출 비중이 높기 때문이라고 설명했다. 올해 지속된 금리 인상으로 인해 자영업자나 개인사업자 등이 직접적인 영향을 받으면서, 해당 금고들이 직격탄을 맞았다는 의미다. 새마을금고 관계자는 “해당 금고들은 개인사업자와 임대업자, 자영업자 차주의 비중이 높아 경기가 악화되기 시작하면 민감하게 반응할 수밖에 없다”고 설명했다.
다만 일부 지점에서 10%대 이상의 연체대출금 비율이 기록되는 것은 예의주시할 필요가 있어 보인다. 2021년 2분기 당시에도 ...하략
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